부동산 초보의 원룸 월세 구하기

중한정보넷 2009-10-06 (화) 01:09 8년전 4978  
원룸 월세 구하는 순서

0. 현재 살고 있는 집의 보증금 반환문제를 확실하게 해결한다. 계약 만료되면 집주인이 알아서 보증금을 반환해주겠지, 라고 생각하면 절대 안된다.

1. 자신이 가능한 월세보증금과 월세를 미리 파악하고 이사 예정일을 정한다. 전세는 최소 한달 전에는 알아봐야 하지만 월세는 이사일 15-20일 전에 알아보면 된다.

2. 원하는 지역의 부동산중개소와 직거래를 돌며 조건에 맞는 원룸을 살펴본다. 싸고 좋은 원룸은 없지만 싸다면 다 이유가 있지만 발품을 많이 판다면 가격대비 좀 좋은 원룸을 구할수 있다.

3. 둘러본 원룸들의 장단점을 비교한 후 자신에게 제일 적합한 원룸을 정한다. 장단점이 뚜렷한 원룸보다는 단점 없는 무난한 원룸이 좋다.

4. 등기부등본을 확인한 후 이상이 없다면 집주인과 계약을 체결한다. 계약을 급하게 하면 문제점을 발견 못한다. 원룸을 충분히 살펴보고 집주인의 성향도 파악해보고 계약을 해야한다.

5. 기존세입자가 있다면 정확하게 이사 일을 조정해야한다. 비워져 있는 원룸을 구하는 것이 월세 조정이나 이사가 편리하고 살펴보기도 좋다.

6. 이사 1-2일전에 전화를 해서 이사 시간과 사전약속사항을 재차 확인한다. 도배를 해주기로 했거나 수리를 해주기로 했다면 사전에 그 이행여부를 확인하는 것이 좋다.

7. 전세입자가 각종 공과금을 냈는지 집주인과 확인한다. 계약서를 작성하면서 집주인과 전세입자에게 공과금을 잘 정리해달라고 해야 한다.

8. 집주인에게 잔금을 치루고 자필 영수증을 받는다. 계좌이체가 확실한 영수증이니 편리하다.

9. 동사무소에 가서 전입신고와 확정일자를 받는다. 주택임대차보호법의 적용을 받으려면 전입신고는 필수이다.



원룸 임대 형태

1. 무보증 월세
약간의 보증금(보통 한달치 월세액 정도를 예치금 명목으로 받는다)만 내고 월세를 선불로 주면서 지내는 임대 방식이다. 보증금이 부족한 사람에게 절실한 임대 방법이긴 하지만 사실 드문 경우이다. 원룸이 남아 도는 지역이거나 전대차 형태의 경우이거나 룸메이트, 하우스메이트인 경우를 제외하곤 제대로 된 원룸을 구하기는 어려운 임대 방법이다. 물론 지역에 따라 풀옵션으로 무보증 원룸이 있기는 하지만 월세 부담이 상당하다.

2. 선월세 (깔세)
보증금 없이 일정 기간의 월세를 한꺼번에 지불하는 임대 방식이다. 이사를 할 이유가 거의 없는 대학가 근처의 학생들이 주로 사용하는 방법이다.

3. 전대차 (전전세)
주택 소유자인 임대인과의 계약이 아닌 해당 주택을 임대받은 임차인과 계약을 하는 임대방식이다. 예를 들면, 2년 동안 전세를 임대받은 임차인이 사정이 생겨 집을 비우면서 일정기간동안 약간의 보증금과 월세를 주고 재임대를 한다면 전대차가 되는 것입니다. 전대차의 경우 임대인의 적극적인 동의가 없으면 법률적으로 무효이니 조심해야한다. 임대인의 동의가 없는 전대차라면 보증금을 아주 적게 걸거나 무보증 월세로 계약을 해야 위험부담이 없다.

4. 월세 (사글세, 보증부 월세)
원룸 임대의 가장 보편적인 임대방식이다. 약간의 목돈을 보증금으로 내고 차임(월세)을 매월 내는 방식이다. 별다른 사유가 없는 이상 보증금은 계약만료시 반환된다. 보증금도 내야하고 부담되는 차임도 내야하지만, 좋은 원룸은 거의 월세라고 해도 과언이 아니다.

5. 전세
목돈(전세금)을 집주인에게 빌려주는 대신 집을 빌려 받는 형식이다. 계약 만료후에 전세금 전액을 돌려 받는 것이니 목돈만 있다면 임차인에게 경제적으로는 제일 유리한 임대방식이지만 임차인은 보증금 안전에 만전을 기해야하는 임대방식이기도 하다. 은행 융자가 있는 원룸을 임대받았다가 경매로 넘어 갈 때, 월세 보증금(그 금액이 크지 않은 경우)인 경우에는 전입신고만 되어있어도 소액임차인을 위한 최우선변제제도가 있어 보증금이 손실될 확률이 극히 적지만 목돈인 전세 보증금은 크게 손실될 확률이 높다.

6. 전세 같은 월세
전세보증금이 일부 부족한 경우 부족분을 월세 명목으로 이자를 계산해서 내는 방식이다. 부족했던 보증금을 내는 경우 월세는 더 이상 내지 않는다고 계약서에 특약으로 명시된다. 근래는 보통 보증금 100만원당 월세 1만원으로 한다.

7. 보증금이 높은 월세
보증금을 높이고 차임를 다소 낮게 하는 임대방식이다. 월세 보증금을 많이 받아두고픈 임대인과 전세보증금으로는 돈이 부족한 임차인의 이해관계가 맞아떨어지는 경우 생기는 임대방식이다.



원룸 선택할 때 확인해야할 것들


자취생활을 오래한 분들은 원룸을 구할 때 티가 난다. 방을 처음 구하는 분들은 하지 못하는 행동을 한다. 예들 들면 수압을 확인해본다던지 변기 물을 내려 본다던지 속으로 가구 배치를 해본다던지 한다. 원룸을 구할 때 확인해 보아야할 항목들을 설명해 도움을 드리고자 한다. 원룸 전세를 구한다면 법률관계가 없는 등기부 깨끗한 원룸을 구하는 것이 최고의 덕목이지만 보증금 많지 않는 월세인 경우 방 자체를 좋은 것으로 구하는 것이 분명 더 중요하다. 1-2가지 장점에 혹에서 계약을 하기보다는 전체적으로 무난한 원룸을 구하는 것이 좋다. 원룸을 구할 때 아래에 열거한 항목들을 전부 충족시킬 수는 없겠지만 조금이라도 더 합리적인 선택을 하게끔 도움이 되리라 생각한다.


1. 방 크기 - 들여 놓을 가구 배치나 짐의 규모를 생각해서 구해야한다. 원룸을 직접 둘러보면서 머릿속으로 그려보아야 한다. 웬만한 원룸에 더블베드 침대 하나와 책상 하나 들어가면 꽉 찬다.

2. 발코니 - 있는 것이 당연히 좋다. 수납공간으로도 좋고 난방에도 유리하고 세탁기를 놓기도 좋다. 특히 빨래 말리기에 유리하다. 방안에서 빨래를 말리면 잘 마르지도 않고 냄새도 난다.

3. 주방 - 음식을 많이 해서 드시는 분은 방과 옷에 냄새가 배지 않기 하기위해 주방 분리형 원룸이 좋다. 하지만 분리된 주방 공간이 너무 좁다면 더 짜증 날수도 있다.

4. 화장실 - 물론 넓을수록 좋다. 특히 발코니가 없다면 세탁기를 넣어야하니 주의해서 공간을 확인해야 한다. 낡은 원룸이면 변기 물을 내려 봐서 잘 내려가는지 보고 샤워기를 틀어봐서 수압이 적당한지 반드시 확인해봐야 한다.

5. 채광과 환기 - 어두운 방은 여러모로 불편하다. 낮에 원룸을 보아야 채광을 확인할 수 있다. 주변이 유흥가인 경우 네온사인이 창문 밖에서 번쩍 거려 불편할 수 있으니 역시 확인해봐야 한다. 창문이 다른 건물로 꽉 막힌 집도 환기에 불리하고 답답하다. 또한 차가 많이 지나가는 대로변으로 창이 나 있는 경우 여름에 소음 때문에 창문을 열수 없어 불편하다.

6. 난방 - 도시가스가 최고이다. 심야 전기 난방도 좋지만 중앙난방인 경우가 대부분이라 불편하다. LPG난방이면 도시가스의 2배, 기름난방이면 도시가스의 3-4배쯤 난방비가 더 든다. 상가개조 원룸이나 작은 크기의 원룸인 경우 중앙난방인 경우가 있는데 난방비 아까워 잘 틀어주지도 않아 춥게 지내야 하고 집을 많이 비우는 경우 억울하게 난방비를 주어야하니 개별난방인지 미리 확인해 보아야한다.

7. 전기 - 빌라형 원룸은 대부분 세대별 전기계량기가 있지만 상가 개조형인 경우 전기세가 주택용이 아닌 영업용이 적용되어 비싸게 나오는 경우가 있고 오래된 다가구 원룸인 경우 세대분리가 안되어 있어 누진세가 적용될 수 있으니 확인해보아야 한다.

8. 수도 - 개별 수도세는 관리비에 포함되어 있는 경우가 많다. 별도 계량기가 없어 1인당 얼마씩 걷는 경우도 많다. 별도 계량기가 없는 경우 수도세 금액을 정확하게 계약서에 명기를 해야 한다.

9. 방범창 - 반지하나 1층인 경우 반드시 방범창이 있어야 한다. 2층이어도 창문이 구석졌다면 방범창이 있어야 한다. 창문이 구석진 곳에 있는 경우 방범창을 뜯고 들어올 수 있으니 방법창이 창문 외부가 아닌 창문 내부에 있어야 한다.

10. 자물쇠 - 현관문에 원래 달려 있는 키나 전 세입자가 단 보조키인 경우 누군가가 복사된 키를 가지고 있을 수 있다. 비밀 번호를 수시로 바꿀 수 있는 번호키가 아닌 이상 새로 보조키를 다는 것이 좋다. 집주인이 달아주면 좋지만 의무사항이 아니다. 나중에 보조키를 빼서 이사를 나가는 경우 보조키 자리를 채워 주어야하니 빼낸 자물쇠와 열쇠를 보관해 두는 것이 좋다.

11. 집주인 - 장단점이 있기는 하지만 집주인과 같이 사는 경우가 관리라는 측면에서는 더 좋다. 못된 집주인 만나면 사는 내내 불편하니 이야기를 나누어보아 집주인의 성향을 파악해 보는 것이 좋다.

12. 도배와 장판 - 이사를 나가지 않았다면 방 구경하면서 도배와 장판 상태를 구석구석 확인하기 어려우니 꼼꼼하게 보는 것이 좋다. 나중에 이사 와서 짜증날 수 있다. 교체를 원한다면 계약 전에 조건으로 거는 것이 좋다. 도배를 하면 본드냄새와 종이냄새가 빠지는 시간이 필요하니 최소한 이사일 1-2일 전에는 하는 것이 좋다.

13. 전세입자의 공과금 - 전세입자의 공과금 문제가 미해결인 경우가 있다. 집주인이나 관리인과 정확하게 이야기를 해보아야한다.

14. 환경 - 집주변을 확실하게 살펴보아야 한다. 계약 전에 집주변이 어떤지 반드시 확인해봐야 한다. 외진 주택가도 불편하지만 너무 번화한 유흥가지역도 불편하다. 전철역 주변 유흥가나 먹자골목을 벗어나 도보 3-5분 거리가 제일 이상적이다.

15. 옵션 - 옵션이 있다면 계약 전이나 입주 바로 후에 상태를 확인해봐야 한다. 보일러, 주방가구, 조명시설 등을 꼼꼼하게 확인해본 후 이상이 있다면 집주인에게 통지를 하고 수리를 요구하거나 이사를 나갈 때 집주인이 엉뚱한 수리 요구를 아니 하게끔 확인시켜주어야 한다. 또한 고장시에 수리비 책임 부분을 확실하게 해놓는 것도 좋다.




계약시 필요한 사항

1. 계약금 : 정해진 것은 없지만 보통 보증금의 10%를 건다. 가령 보증금이 500만원이면 계약시에 50만원을 계약금으로 걸고 입주시에 잔금 450만원을 지불하면 된다. 계약금은 계약취소시 돌려받기 어려운 돈이니 입주에 변수가 있다면 적게 지급하는 것이 유리하다.

2. 도장 : 계약서에 작성시 필요한데 없다면 자필 서명이나 손도장을 찍으면 된다. 단, 동사무소에서 확정일자를 받을 때 손도장은 거부되는 경우가 있으니 도장이 없다면 자필 서명이 좋다.

3. 신분증 : 신분증 제시가 기본이지만 당장 없다면 실무상 월세계약정도에서는 굳이 제시를 요구하지는 않는다.

4. 중개수수료(복비) : 계약서 작성시에 50%를 주고 입주(잔금지불)시에 50%를 지급하는 것이 법의 기준이지만 보통은 입주시에 지급을 한다. 계약서 작성전에 미리 중개수수료를 물어보고 금액을 합의하는 것이 좋다.

5. 미성년자 : 주택임대차계약은 법률행위이다. 따라서 만 20세가 아니 되었다면 단독으로 계약을 하지는 못한다. 하지 못한다기보다는 법적으로 불완전한 계약이라 일방적인 취소가 가능하니 미성년자에게는 원칙상 법정대리인이 필요하다. 아주 어리지만 않다면 미성년자의 월세 계약정도는 그냥 진행하는 것이 일부의 현실이다.

6. 가계약금 : 당장 계약을 할 상황이 안 될 때는 가계약금(보통 10만원)을 걸 수도 있다. 가계약금도 계약금이라 돌려받기 어려운 돈이다. 금방 다른 계약자가 올 것처럼 중개인이 이야기를 해도 확신이 서기 전까지는 가계약금을 걸면 안된다. 가계약금도 모든 계약조건을 확인한 후 걸어야한다.


원룸 임대 정보를 구하는 방법

1. 부동산 중개소 : 원하는 지역의 부동산 몇군데를 돌며 직접 발로 뛰는 방법이 제일 확실한 방법이다. 아주 인접한 부동산끼리는 월세 매물이 거의 공유되니 다른 곳을 갈때는 좀 떨어진 부동산을 가야 한다.

2. 지역 벼룩 신문 : 상당부분이 중개소가 낸 광고이지만 직거래가 분명 있다. 전화를 할 때 직거래가 확실한지 물어보아야한다. 부동산 거래 초보에게는 직거래를 권하고 싶지는 않다. 광고만 보고 여기저기 찾아다니다가 힘만 빠지는 경우가 많다.

3. 부동산 인터넷 싸이트 : 많은 중개업소들의 임대 정보를 취합해서 보여주는 곳이 있고 한 중개업소가 자신들만의 홈페이지를 운영하며 임대 정보를 보여주는 곳이 있다. 물론 양자 절충형도 많다. 인터넷 광고는 기본적으로 허위나 과장이 많으므로 전부 믿을 필요는 없다. 해당지역 중개소의 연락처나 시세 정도를 파악한다고 생각해야지 싸고 좋아 보이는 임대 매물이 보인다고 무작정 찾아갔다가는 그 매물은 이미 나갔다는 소리를 들어야한다.

4. 인터넷 원룸 카페나 사이트 : 부동산중개소에서 운영하는 것이 대부분이지만 직거래를 원하는 경우 직거래 게시판이 많으니 참고자료가 된다. 카페나 사이트중에는 원룸을 전문으로 중개하는 싸이트가 있다. 올려진 임대매물의 진실성 여부를 떠나 원룸을 전문으로 중개하는 부동산이라면 아무래도 많은 임대 매물을 보유하고 있으니 많은 매물을 편히 볼수 있다.



원룸 월세 계약시 유의점

보증금이 많지 않은 월세라면 전세와는 달리 위험부담이 높지는 않지만 기본적인 사항은 확인해야한다.

1. 소유주 : 모든 계약은 소유주와 하는 것이다. 등기부의 소유주와 소유주의 신분증을 대조 확인하고 계약을 해야 한다. 상황상 소유주가 못 온다면 계약금과 잔금은 소유주 명의의 통장으로 계좌이체를 해야 한다. 그래야 확실하다.

2. 등기부등본 : 등기부등본을 확인해야 소유주가 확인된다. 또한 등기부에 경매개시결정, 가등기, 가처분의 문구가 있으면 그 계약은 무조건 안된다. 보증금이 많지 않은 월세라면 은행융자(근저당)는 크게 상관없지만 가압류나 압류가 있다면 경매로 가기 쉽다. 경매로 가면 세입자도 피곤하니 계약을 피하는 것이 좋다.

3. 기존 세입자 : 말 잘하면 가재도구를 얻어 쓸 수 있다. 주시고 갈 것 없냐고 공손하게 물어봐라. 이야기하다보면 원룸의 문제점도 파악할 수 있다.

4. 원룸 : 중간에 나가야 할 변수가 있다면 단점 없는 무난한 원룸이 좋다. 자신이 필요한 장점 때문에 단점을 무시하고 입주를 하면 계약기간중간에 나가기가 어렵다. 가령 짐이 많아 넓은 방을 구했는데 채광이 불량하다면, 월세를 아끼려고 반지하를 구했다면, 직장 바로 인근이지만 전철에서 멀다면 나중에 다른 세입자를 구하기가 어렵다. 다른 세입자를 구하지 못한다면 원룸에 살건 아니 살건 계약기간동안의 월세를 책임져야한다.


계약서 작성을 위한 11개의 요령

1. 계약서는 법률행위이며 보증금 보존을 기초하는 문서이다

주택임대차계약서 작성은 법률행위이다. 그 내용에 대한 책임을 져야하므로 항상 신중하게 작성해야한다. 또한 계약서는 보증금을 지켜주는 중요한 기본 문서이니 소중히 보관해야한다.

2. 모든 확인과 합의를 마치고 계약금 지급과 계약서 작성해라

계약금까지 지급하고 확인하러 원룸에 가서 방충망이 없다고 해달라고 해봐야 집주인 아쉬울 것 없다. 확인목록을 작성해서 꼼꼼히 원룸을 확인한 후 집주인과 합의를 한 후 계약금, 계약서를 진행해야한다.

3. 직거래보다는 부동산중개사무소를 통한 거래가 편리하다

직거래인 경우 등기부등본확인, 소유주 신분 확인, 이해 관계 조정 등을 직접 해야 하기 때문에 쉽지는 않다. 게다가 일일이 원룸을 직접 찾아 다니기란 번거롭다. 특히 초보는 중개수수료를 주더라도 중개사무소를 통한 계약이 기본이다. 또한 부동산 초보인 경우 믿을만한 부동산 고수랑 같이 다니는 것이 좋다.

4. 계약금과 잔금 지급은 꼭 소유주에게 직접 주거나 소유주 통장이체가 기본이다

사실 계약금 정도는 부동산에게 주고 영수증을 받는 경우가 많다. 하지만 잔금은 소유주에게 직접주고 영수증을 받거나 그것이 어렵다면 소유주명의의 통장으로 이체하는 것이 좋다. 은행을 통한 계좌이체만큼 확실한 영수증은 없다.

5. 집주인과 합의된 내용은 구체적으로 기입해라

문서화된 약속만이 힘을 발휘한다. 집주인이 약속해준 세입자에게 유리한 사항은 구체적으로 계약서에 명시를 해야 한다. 가령 도배를 해주기로 했다면 전체도배인지, 부분도배인지를 명시해야한다. 가령 계약중간에 나가도 된다고 합의되었다면 보증금 반환 시기와 중개수수료는 누가 부담해야 하는지 등을 꼭 명시해야한다. 합의된 내용이 진행된 이후 상황까지 고려해서 구체적으로 기입해야 한다.

6. 정확하게 주소와 호수를 기입해라

의외로 주소를 틀리게 쓰는 경우가 많다. 건물 전체가 한사람 소유인 단독주택(다가구)인 경우엔 정확한 주소만으로도 충분하지만 공동주택(아파트, 빌라, 다세대처럼 건물 한칸한칸이 개별로 등기가 나 있는 경우)인 경우 정확한 호수기입이 중요하다. 호수별로 등기가 있는데 전입신고, 확정일자, 점유를 하고 있더라도 주소와 호수 틀리면 말짱 헛일이다.

7. 전기세, 수도세와 관리비에 대해 구체적인 명시를 해라

단독주택이나 다가구주택인 경우 전기세와 수도세가 통합으로 나오는 경우가 있다. 계산방법이나 고지서 확인 여부등을 확인해서 명시해야하며 청소비, 공동전기, 오물세 등으로 따로 관리비를 받는지도 확인해서 명시해야 한다.

8. 계약금은 보증금의 10% 면 충분하며 가급적 적게 거는 것이 유리하다

사실 계약금은 적게 걸수록 유리하다. 사정이 생겨 입주를 못하게 되면 돌려받기 어려운 돈이기 때문이다. 현재 거주중인 집에 이사 오기로 계약한 세입자가 건 계약금 범위 내에서 지불하는 것이 좋다. 가령 현재 살고 있는 집이 보증금 3000만원이어서 계약금을 300만원 받았다면 새로 이사갈 집이 5000만원이어도 가급적 계약금은 300만으로 하는 것이 좋다. 현재 살고 있는 집으로 이사 올 사람이 계약금 300만원을 포기한다면 연쇄작용으로 계약금 500만원도 포기해야할 확률이 높기 때문이다.

9. 부동산중개사무소를 통한 거래인 경우 중개대상물확인서를 꼭 받아라

부동산중개사무소는 부동산임대차계약서외에 중개대상물확인서를 발행해야한다. 임대목적물에 관한 전반적인 법적권리관계와 집의 상태를 중개사무소에서 확인해주는 문서이다. 차후 문제가 발생되어 보상을 받을 경우 유리하게 사용될 수 있는 문서이니 받아두면 좋다.

10. 계약금지불과 날인하기 전에 반드시 꼼꼼히 계약서를 읽어 보아라

계약서에 날인하고 계약금을 지불하는 순간부터 세입자는 불리해진다. 지금까지 이야기된 모든 부분을 생각하면서 전부 온전히 작성되었는지 찬찬히 확인하고 날인과 계약금 지불을 해야 한다.

11. 대리인과 계약을 하는 경우 주의해야한다

대리인과 계약을 하는 경우가 있다. 임대인의 인감증명서가 첨부된 위임장 원본을 계약서에 첨부한다면 문제 될 것이 없지만 아닌 경우도 사실 있다. 이런 경우에는 계약금과 잔금을 주인 소유주 명의의 통장으로 반드시 입금해야한다.


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